Diện tích Gross và Diện tích Net là gì trong văn phòng cho thuê? Cách tính và lưu ý quan trọng

Diện tích Gross và diện tích Net là hai cách tính diện tích phổ biến trong văn phòng cho thuê. Diện tích Net là phần diện tích sử dụng thực tế bên trong văn phòng, còn diện tích Gross bao gồm diện tích Net cộng với phần diện tích chung của tòa nhà như hành lang, thang máy, sảnh và khu vệ sinh.

Trong hầu hết các tòa nhà văn phòng hiện nay, giá thuê thường được tính theo diện tích Gross.

>>> Xem Thêm : Hướng Dẫn Tính Diện Tích Văn Phòng Chính Xác Nhất

Diện tích Gross và Diện tích Net là gì trong văn phòng cho thuê?

Khi tìm thuê văn phòng, doanh nghiệp thường thấy hai thuật ngữ quen thuộc là diện tích Gross (GFA – Gross Floor Area) và diện tích Net (NLA – Net Leasable Area). Đây là hai cách đo diện tích phổ biến trong ngành bất động sản thương mại và có ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí thuê văn phòng, cách tính tiền thuê cũng như hiệu quả sử dụng không gian làm việc.

Nhiều doanh nghiệp khi tìm văn phòng thường chỉ quan tâm đến giá thuê trên mỗi mét vuông, nhưng lại chưa hiểu rõ sự khác biệt giữa diện tích Gross và diện tích Net. Điều này có thể dẫn đến việc tính sai ngân sách thuê văn phòng hoặc so sánh không chính xác giữa các tòa nhà.

Việc hiểu rõ hai khái niệm này giúp doanh nghiệp đánh giá chính xác diện tích sử dụng thực tế, tối ưu chi phí thuê và lựa chọn văn phòng phù hợp với quy mô nhân sự.

Diện tích Gross trong văn phòng cho thuê là gì?

Diện tích Gross là tổng diện tích mà khách thuê phải trả tiền, bao gồm diện tích sử dụng riêng của văn phòng và một phần diện tích chung của tòa nhà.

Phần diện tích chung này thường bao gồm các khu vực phục vụ cho toàn bộ khách thuê như:

• Hành lang

• Sảnh lễ tân

• Thang máy

• Khu vệ sinh chung

• Phòng kỹ thuật

• Khu vực pantry chung

• Lối thoát hiểm

Nói cách khác, diện tích Gross được tính từ tường bao bên ngoài của khu văn phòng, vì vậy nó luôn lớn hơn diện tích Net.

Trong phần lớn các tòa nhà văn phòng tại Việt Nam, đặc biệt là văn phòng hạng A và hạng B, giá thuê thường được niêm yết theo diện tích Gross.

Điều này có nghĩa là khi doanh nghiệp thuê văn phòng, họ không chỉ trả tiền cho diện tích sử dụng riêng mà còn chia sẻ chi phí vận hành các khu vực chung của tòa nhà.

>> Đọc Thêm : Kinh nghiệm thuê văn phòng cho công ty Logistics: Tối ưu chi phí; vận hành

Diện tích Net trong văn phòng cho thuê là gì?

Khác với diện tích Gross, diện tích Net là phần diện tích sử dụng thực tế bên trong văn phòng, nơi doanh nghiệp có thể bố trí:

• bàn làm việc

• phòng họp

• phòng giám đốc

• khu pantry

• khu tiếp khách

Diện tích Net được đo từ mặt trong của tường bao, không bao gồm bất kỳ khu vực chung nào của tòa nhà.

Đây chính là diện tích mà doanh nghiệp có thể trực tiếp sử dụng cho hoạt động làm việc hàng ngày.

Trong quá trình thiết kế nội thất văn phòng, diện tích Net đóng vai trò quan trọng vì nó giúp doanh nghiệp xác định:

• số lượng nhân viên có thể bố trí

• diện tích phòng họp

• khu vực làm việc chung

• không gian lưu trữ

Thông thường, 1 nhân viên văn phòng cần từ 6 – 10 m² diện tích Net để đảm bảo không gian làm việc thoải mái.

Bảng so sánh diện tích Gross và diện tích Net

Bảng so sánh này giúp doanh nghiệp hiểu rõ sự khác biệt giữa hai cách tính diện tích văn phòng và tránh nhầm lẫn khi xem báo giá thuê.

Hệ số diện tích chung (Common Area Factor)

Sự chênh lệch giữa diện tích Gross và Net được xác định thông qua hệ số diện tích chung (Common Area Factor).

Đây là tỷ lệ phần trăm diện tích chung được phân bổ cho từng khách thuê trong tòa nhà.

Thông thường, hệ số này dao động:

• 10 – 15% đối với tòa nhà tiêu chuẩn

• 15 – 20% đối với tòa nhà hiện đại

• 20 – 25% đối với tòa nhà cao cấp có nhiều tiện ích

Ví dụ:

Doanh nghiệp thuê văn phòng có diện tích Net 100m²
Tòa nhà có hệ số diện tích chung 15%

Diện tích Gross sẽ được tính:

100 × 1.15 = 115m²

Tiền thuê sẽ được tính theo 115m² chứ không phải 100m².

Vì sao tòa nhà văn phòng tính giá theo diện tích Gross?

Việc tính giá thuê theo diện tích Gross giúp phân bổ chi phí vận hành tòa nhà một cách công bằng giữa các khách thuê.

Các khu vực chung như sảnh, hành lang, thang máy và hệ thống kỹ thuật đều phục vụ cho tất cả doanh nghiệp trong tòa nhà. Vì vậy, chủ đầu tư cần phân bổ chi phí xây dựng và vận hành các khu vực này cho từng khách thuê.

Ngoài ra, cách tính diện tích Gross còn giúp đơn giản hóa việc quản lý và minh bạch chi phí thuê văn phòng.

Những tòa nhà có:

• sảnh lớn

• khu lounge

• khu tiếp khách chung

• nhiều tiện ích

thường có hệ số diện tích chung cao hơn, vì diện tích dành cho không gian chung nhiều hơn.

Doanh nghiệp nên quan tâm diện tích nào khi thuê văn phòng?

Khi lựa chọn văn phòng cho thuê, doanh nghiệp nên xem xét cả diện tích Net và diện tích Gross.

Diện tích Net giúp doanh nghiệp biết được không gian làm việc thực tế có đủ cho số lượng nhân sự hay không.

Trong khi đó, diện tích Gross giúp xác định chi phí thuê cuối cùng mà doanh nghiệp phải trả.

Một số tòa nhà có giá thuê thấp nhưng hệ số diện tích chung cao, khiến tổng chi phí thuê thực tế không hề rẻ.

Ngược lại, những tòa nhà có hệ số diện tích chung thấp có thể mang lại hiệu quả chi phí tốt hơn.

Vì vậy, khi so sánh các tòa nhà văn phòng, doanh nghiệp nên yêu cầu cung cấp:

• diện tích Net

• diện tích Gross

• hệ số diện tích chung

Điều này giúp doanh nghiệp đánh giá chính xác chi phí thuê và tối ưu ngân sách.

Những lưu ý quan trọng khi thuê văn phòng theo diện tích

Trước khi ký hợp đồng thuê văn phòng, doanh nghiệp cần kiểm tra rõ cách đo diện tích của tòa nhà. Mỗi chủ đầu tư có thể áp dụng tiêu chuẩn đo khác nhau, vì vậy cần xác nhận cụ thể diện tích được tính theo phương pháp nào.

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng nên xem bản vẽ mặt bằng chi tiết để hiểu rõ ranh giới diện tích thuê và cách phân bổ không gian bên trong văn phòng.

Một yếu tố khác cần lưu ý là khả năng tối ưu hóa diện tích Net thông qua thiết kế nội thất. Việc sử dụng nội thất thông minh, bố trí bàn làm việc linh hoạt và tận dụng các khu vực chung của tòa nhà có thể giúp doanh nghiệp giảm diện tích thuê nhưng vẫn đảm bảo hiệu quả sử dụng không gian.

FAQ – Câu hỏi thường gặp về diện tích Gross và Net

Diện tích Net và Gross khác nhau như thế nào?

Diện tích Net là diện tích sử dụng thực tế bên trong văn phòng, còn diện tích Gross bao gồm diện tích Net cộng với phần diện tích chung của tòa nhà như hành lang, sảnh và thang máy.

Giá thuê văn phòng được tính theo diện tích nào?

Trong hầu hết các tòa nhà văn phòng hiện nay, giá thuê được tính theo diện tích Gross.

Hệ số diện tích chung bao nhiêu là hợp lý?

Thông thường hệ số diện tích chung của các tòa nhà văn phòng dao động từ 10% đến 20% tùy theo thiết kế và tiện ích của tòa nhà.

Diện tích Net cần bao nhiêu cho mỗi nhân viên?

Trung bình mỗi nhân viên văn phòng cần 6 – 10m² diện tích Net để đảm bảo không gian làm việc thoải mái.

Kết luận

Hiểu rõ diện tích Gross và diện tích Net trong văn phòng cho thuê giúp doanh nghiệp đưa ra quyết định thuê văn phòng chính xác và tối ưu chi phí. Diện tích Net phản ánh không gian làm việc thực tế, trong khi diện tích Gross quyết định chi phí thuê cuối cùng mà doanh nghiệp phải trả.

Khi tìm thuê văn phòng, doanh nghiệp nên xem xét cả hai yếu tố này cùng với hệ số diện tích chung của tòa nhà để lựa chọn được không gian làm việc phù hợp với nhu cầu và ngân sách.

>> Tham Khảo Thêm : Hướng dẫn thuê văn phòng cho doanh nghiệp năm 2026