Những vấn đề về điều kiện cho thuê văn phòng
1.1. Lĩnh vực hình thức kinh doanh cho thuê văn phòng
Kinh doanh cho thuê văn phòng có phải kinh doanh bất động sản hay không?
Kinh doanh cho thuê văn phòng là một nhánh thuộc kinh doanh bất động sản, cũng là một trong 243 ngành nghề kinh doanh có điều kiện phải có vốn pháp định, liên quan đến việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, mua bán; thực hiện dịch vụ môi giới, sàn giao dịch bất động sản; tư vấn hoặc quản lý bất động sản để sinh lời.
Việc thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quy định thế nào?
Tại Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chuyển nhượng, bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gồm:
Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bán, cho thuê, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư vào dự án bất động sản để kinh doanh và cá nhân, hộ gia đình chuyển nhượng, bán, cho thuê hoặc cho thuê mua bất động sản từ việc đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh những dự án đó có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính chi phí sử dụng đất).
Các tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai, bán nhà, công trình xây dựng vì lý do phá sản, chia tách, giải thể.
Chi nhánh của ngân hàng nước ngoài, tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng tại Việt Nam (VAMC) và cá nhân, các tổ chức khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dự án bất động sản, bán nhà, các công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ.
Các hộ gia đình, tổ chức, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, tố cáo, khiếu nại.
1.2. Vốn pháp định được quy định trong điều kiện cho thuê văn phòng là bao nhiêu?
Luật Doanh nghiệp Việt Nam (2005) quy định về vốn pháp định trong điều kiện kinh doanh dịch vụ cho thuê văn phòng như sau:
Điều 1: Cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản cần phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (gọi chung sau đây là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn mức 20 tỷ đồng, trừ những trường hợp quy định tại Điều 2 của khoản này.
Điều 2: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê, chuyển nhượng, bán, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên, phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo đúng quy định của pháp luật.
Luật Doanh nghiệp năm 2005 cũng quy định rõ về số vốn pháp định, khi bổ sung ngành nghề kinh doanh được yêu cầu vốn pháp định, phải tiến hành chứng minh vốn trước đăng ký.
Với luật Doanh nghiệp năm 2014 có sự thay đổi khi không quy định về số vốn pháp định cũng như yêu cầu chứng minh vốn khi đăng ký bổ sung ngành nghề kinh doanh. Tuy vậy, doanh nghiệp cần phải đảm bảo duy trì được số vốn pháp định trong suốt quá trình kinh doanh. Số vốn pháp định sẽ bằng số vốn điều lệ tối thiểu đã đăng ký.
Các thủ tục pháp lý cần thiết khi thuê văn phòng
2.1. Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất
Điều 703 và 704 Bộ luật Dân sự quy định: Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là thỏa thuận giữa các bên. Bên cho thuê chuyển giao đất cho bên đi thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định dựa trên cơ sở những điều đã cam kết. Còn bên thuê phải sử dụng đất đi thuê đúng mục đích, trả tiền thuê đầy đủ, trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của pháp luật về đất đai và bộ luật.
Hồ sơ quyền sử dụng đất bao gồm:
Thông tin doanh nghiệp (tên, địa chỉ của bên thuê và bên cho thuê).
Quy định về quyền lợi và nghĩa vụ các bên tham gia ký kết hợp đồng.
Loại đất, hạng đất, vị trí đất, tình trạng đất, diện tích, số hiệu và ranh giới.
Thời hạn cho thuê đất/văn phòng (Tính bằng năm? Tháng?).
Giá thuê đất/văn phòng (Đối với các hợp đồng thuê dài hạn, cần lưu ý điều khoản liên quan đến thay đổi giá biến, động giá).
Phương thức thanh toán thông qua tiền mặt hay chuyển khoản
Quy định thời hạn thanh toán hợp đồng thuê đất/văn phòng
Trách nhiệm của các bên trong trường hợp vi phạm hợp đồng thuê đất/văn phòng.
Giải quyết các vấn đề khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết hạn. Tiến hành thanh lý hợp đồng.
2.2. Những quy định khác về điều kiện kinh doanh cho thuê văn phòng
Theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP, điều 119 và điều 146 về thi hành Luật Đất đai quy định: Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất phải có sự chứng nhận của cơ quan công chứng và có hiệu lực bắt đầu từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, điều 149 về trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất: Bên cho thuê cần nộp 1 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ: Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có công chứng và Chứng nhận quyền sử dụng đất.
Kể từ ngày nhận đủ số hồ sơ hợp lệ, trong không quá 5 ngày làm việc, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm phải thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người nộp hồ sơ hoặc thực hiện thủ tục cấp Chứng nhận quyền sử dụng đất với trường hợp phải cấp mới Chứng nhận.
