Năm 2025 đánh dấu quá trình phục hồi rõ nét của thị phần văn phòng cho thuê tại Việt Nam, với nhu cầu thuê tăng cao và ở nhiều phân khúc. Sang năm 2026, các chuyên gia dự báo thị phần sẽ tiếp tục có tăng lên nhờ kinh tế phát triển ổn định, dù nguồn cung mới tạo lợi thế cho khách thuê.
Bài viết được GEMS tổng hợp, phân tích và dự đoán thị trường văn phòng cho thuê 2026 dựa trên những Thống kê mới nhất từ JLL, Cushman & Wakefield và CBRE.
Bức tranh thị trường văn phòng năm 2025: phục hồi tích cực nhưng có sự phân hóa
Tại Hà Nội, quý III/2025 ghi nhận hoạt động cho thuê tăng trưởng. Theo JLL, tỷ lệ trống ở phân khúc hạng A giảm xuống 18,2% (giảm 2,7 điểm phần trăm so với quý trước), nhờ tiếp nhận khoảng 18.400 m2 trong phân khúc này. Giá thuê hạng A ổn định ở mức 37,1 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 0,8% so với cùng kỳ năm trước. Hạng B cũng cải thiện tỷ lệ, tăng lên 86,7% từ những nguồn cung mới từ các tòa nhà như Pearl Tower.
Theo Cushman & Wakefield Phân tích thị phần tại Hà Nội đang ở giai đoạn cực kỳ có lợi cho người thuê, sở hữu tỷ lệ trống tổng thể dự định giảm dần về 23-24% trong gia đoạn 2025-2026. Nhu cầu chủ yếu tới từ những nhóm ngành ngân hàng, phân phối, khoa học thông tin và logistics.
Tại TP. Hồ Chí Minh, bức tranh lại có phần trái ngược do nguồn cung mới lớn hơn. Báo cáo trong khoảng JLL cho biết, quý III/2025 tiếp nhận thêm Công trình Grade A Saigon Marina IFC (71.600 m2), đẩy tỷ lệ trống ở phân khúc hạng A lên 21,1% (tăng 7,6 điểm phần trăm). Bên cạnh đó, hấp thu ròng vẫn dương 11.700 m2 nhờ nhu cầu văn phòng xanh, chất lượng cao. Giá thuê hạng A tăng 1,4% so có quý trước, đạt 60,8 USD/m2/tháng – mức cao nhất trong khu vực.
Cushman & Wakefield dự đoán năm 2025 toàn thị phần TP. HCM sẽ tiếp nhận thêm khoảng 165.000 m2 nguồn cung mới, đẩy tỷ lệ trống lên khoảng 24%. Giá thuê hạng A được hy vọng nâng cao nhẹ từ 55,5 USD/m2/tháng năm 2024 lên 58,5 USD năm 2025, trước lúc ổn định.
Dự đoán thị trường cho thuê văn phòng 2026: Nguồn cung to, lợi thế cho khách thuê
Dự đoán của các chuyên gia cho thấy, thị trường cho thuê văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM 2026 bước vào quá trình cân bằng hơn với nguồn cung mới tiếp tục dồi dào nhưng nhu cầu thuê dự kiến tăng nhờ kinh tế Việt Nam duy trì đà phát triển cao.
Tại Hà Nội, nguồn cung hạng A sẽ mở rộng ở các khu vực gần trung tâm như Tây Hồ Tây và phía Tây, cùng các Dự án hạng B như Rox Tower (60.000 m2). Cushman & Wakefield dự đoán giá thuê từ 1,5 đến 2,2% trong năm 2026, nhờ triển vọng kinh tế và tiếp thu ròng ổn định 35.000-40.000 m2/năm.
Xem Thêm :
Tại Hồ Chí Minh dự báo sẽ có thêm các Công trình như Kross Tower (hạng A) và Hong Fu Plaza (hạng B). Tỷ lệ trống dự kiến duy trì 24-26% tới 2029, với giá thuê hạng A ổn định dưới 1%/năm từ 2026. Những chuyên gia Nhận định, áp lực cạnh tranh từ nguồn cung mới sẽ khiến cho các tòa nhà cũ chịu sức ép ưu đãi, khi mà văn phòng cao cấp tiếp tục được ưa chuộng.
Xu hướng thị trường thuê văn phòng năm 2026
Các thống kê đồng thuận rằng xu thế “flight to quality” (hướng tới chất lượng) sẽ tiếp tục chi phối, các doanh ngiệp sẽ ưu tiên văn phòng đạt chứng thực xanh (LEED, EDGE) và có hỗ trợ làm việc hybrid. Không gian linh hoạt (flexible workspace) cũng sẽ phát triển mạnh, dự kiến chiếm 5-6% thị phần châu Á vào 2027.
Nhu cầu từ doanh nghiệp nước ngoài, đặc biệt trong những lĩnh vực khoa học, tài chính sẽ là động lực chính. Bên cạnh đó, thị trường vẫn sẽ tiếp tục đối mặt với những thách thức từ lãi suất và biến động kinh tế thế giới.
Nhìn chung, dự báo thị phần cho thuê văn phòng 2026 được Nhận định là năm của sự hồi phục bền vững cho thị trường văn phòng cho thuê Việt Nam. Với nguồn cung dồi dào, khách thuê sẽ sở hữu rộng rãi lựa chọn hơn, nhưng các chủ đầu tư mang tòa nhà chất lượng cao sẽ tiếp tục chiếm thế mạnh. Các doanh nghiệp cần theo dõi sát sao để tận dụng thời cơ đàm phán giao kèo thuê thuận tiện trong quá trình chuyển tiếp này.
Thông tin liên hệ
Liên hệ ngay để nhận báo giá, đặt lịch xem mặt bằng và được tư vấn thủ tục thuê nhanh chóng.