1. Lập kế hoạch bảo trì tòa nhà gồm các công việc gì?
1.1 Lập danh mục thiết bị, máy móc cần bảo trì
Đơn vị bảo trì thiết bị sẽ kết hợp với ban vận hành quản lý toà nhà để tiến hành lên danh sách tất các thiết bị, máy móc cần được bảo trì. Trưởng bộ phận sẽ chịu trách nhiệm lên danh sách và phân thành các hạng mục riêng để nhân viên bảo trì thực hiện sửa chữa dễ dàng. Trường hợp phát sinh máy móc hư hỏng trong lúc sửa chữa các nhân viên kỹ thuật cần báo cho trưởng bộ phận bảo trì, quản lý nhà ở chung cư, tòa nhà văn phòng để bổ sung kịp thời..jpeg)
1.2 Lập kế hoạch về thời gian và tiến độ thực hiện bảo dưỡng, bảo trì tòa nhà
Tùy vào đặc điểm và tính chất của từng hạng mục cần bảo trì mà lựa chọn khoảng thời gian thích hợp để triển khai thực hiện. Việc lên kế hoạch rõ ràng về thời gian và tiến độ giúp quá trình thực hiện bảo trì tiết kiệm được nhiều thời gian, chi phí, nhân công và tránh gây cản trở các công tác quản lý toà nhà văn , chung cư khác.
1.3 Lập kế hoạch tài chính và dự kiến kinh phí để thực hiện
Điều 34 của thông tư 02/2016/TT-BXD đã quy định chỉ được sử dụng chi phí vẫn hành toà nhà để tiến hành bảo trì cho các phần sở hữu chung như:• Xử lý nước thải tắc nghẽn, hút bể phốt, cấy vi sinh cho hệ thống nước thải chung cư.
• Bảo trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, thông tin liên lạc, các thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp ga, phát thanh truyền hình, phòng cháy, chữa cháy, cột thu lôi và các thiết bị khác dùng chung cho nhà chung cư.
• Các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung theo thỏa thuận mua bán, thuê căn hộ theo quy định của pháp luật về nhà ở.
1.4 Lập hồ sơ và quản lý hồ sơ bảo trì tòa nhà
Hồ sơ bảo trì tòa nhà bao gồm các giấy tờ:• Kế hoạch bảo trì chung cư
• Các hồ sơ tài liệu phục vụ cho quá trình bảo trì tòa nhà đã được phê duyệt: lý lịch thiết bị, bản vẽ các công trình, công cụ được sử dụng bảo trì, …
• Kết toán bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà theo kế hoạch đề ra
• Kết quả kiểm tra, theo dõi công tác thực hiện bảo trì
• Kiểm định chất lượng thực hiện công trình
• Đánh giá mức độ an toàn chịu lực, an toàn vận hành
Việc lập hồ sơ bảo trì chung cư, văn phòng sẽ giúp ban quản lý theo dõi, quán xuyến quá trình thực hiện công việc. Qua bản hồ sơ bảo trì, ban quản lý tòa nhà chung cư, văn phòng sẽ có thể đánh giá kết quả, chất lượng tòa nhà.
Nhờ đó, ban quản lý sẽ điều hướng quá trình bảo trì mang lại kết quả đúng như kế hoạch đã lập. Đồng thời, ban quản lý cũng sẽ giải quyết được các vấn đề trục trặc xảy ra thông qua hồ sơ bảo trì tòa nhà chung cư.
2. Các hạng mục cần kiểm tra, bảo dưỡng, bảo trì trong tòa nhà
Bảo trì kỹ thuật toà nhà là kiểm tra, bảo dưỡng và sửa chữa tất cả các hạng mục thiết bị đang hoạt trọng bên trong tòa nhà, bao gồm:• Bảo trì hệ thống điều hòa làm mát của tòa nhà cao tầng
• Bảo trì hệ thống phòng cháy chữa cháy của tòa nhà để đảm bảo không sai sót khi xảy ra hỏa hoạn
• Bảo trì hệ thống thông gió đảm bảo an toàn
• Bảo trì hệ thống cấp thoát nước đảm bảo tòa nhà không bị ngập úng
• Dịch vụ bảo trì thang máy
• Bảo trì hệ thống xử lý nước thải
• Bảo trì hệ thống an ninh, camera giám sát khu vực đảm bảo an toàn cho các tài sản của tòa nhà
• Bảo trì hệ thống mạng
• Hệ thống thông báo
• Hạ tầng xây dựng
• Hệ thống BCMS, BMS
3. Thành phần tham gia kế hoạch bảo trì chung cư, văn phòng
Các thành phần tham gia kế hoạch bảo trì chung cư, văn phòng bao gồm người lập kế hoạch và người thông qua bản kế hoạch.
3.1 Người lập kế hoạch
Người lập kế hoạch có thể là chủ đầu từ của tòa chung cư, văn phòng. Điều 33, thông tư 02/2016/TT-BXD quy định về bảo trì nhà chung cư đã nêu rõ chủ đầu tư có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư , văn phòng. Sau khi bản kế hoạch được hội nghị nhà chung cư và văn phòng thông qua, chủ đầu tư sẽ tiến hành thực hiện bản kế hoạch đã đề ra.
Ban quản lý toà nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp với đơn vị quản lý vận hành hoặc đơn vị có năng lực bảo trì kiểm tra bản toà nhà theo kế hoạch báo cáo được hội nghị nhà chung cư, văn phòng thông qua. Đơn vị có năng lực bảo trì sẽ thực hiện kế hoạch đã đề ra nhằm khắc phục và nâng cao chất lượng nhà chung cư, văn phòng.
3.2 Người thông qua bản kế hoạch
Điều 32, thông tư 02/2016/TT-BXD quy định về người thông qua bản kế hoạch như sau:• Các hạng mục chung của chung cư, văn phòng có mục đích để sinh sống và các khu vực thuộc sở hữu chung của chung cư văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo kế hoạch bảo trì do hội nghị nhà chung cư thông qua theo quy định về bảo trì tòa nhà.
• Đối với các phần sở hữu chung hoặc các khu vực dùng chung của tòa nhà thì được thực hiện bảo trì theo kế hoạch đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy trình bảo trì được lập trừ trường hợp hư hỏng đột xuất do thiên tai, hỏa hoạn gây ra không nằm trong kế hoạch đề ra.
Bản kế hoạch bảo trì lập ra phải được hội nghị nhà chung cư thông qua mới được thực hiện, trừ trường hợp đột xuất.
4. Cách lập kế hoạch bảo trì tòa nhà hiệu quả và các lưu ý
Việc lập các kế hoạch bảo trì tòa nhà hiệu quả, chất lượng phụ thuộc vào các yếu tố:• Khảo sát tòa nhà: Ban quản lý tòa nhà cùng các đơn vị thi công bảo trì cần khảo sát kỹ lưỡng thực trạng của tòa chung cư, văn phòng trước khi đưa ra kế hoạch bảo trì.
• Giám sát định kỳ: Phòng kỹ thuật của tòa nhà cần nắm rõ và cung cấp thông tin các thiết bị kỹ thuật cho ban quản lý. Từ đó ban quản lý đưa ra các giải pháp sửa chữa, bảo trì hợp lý.
• Ứng dụng công nghệ: Việc các đơn vị bảo trì ứng dụng công nghệ hiện đại để tạo ra kế hoạch tốt nhất, tân tiến và phù hợp với toàn nhà.
• Đơn vị bảo trì uy tín: Bạn cần lựa chọn đơn vị thực hiện bảo trì uy tín để có kế hoạch chuyên nghiệp giúp cho quá trình bảo trì diễn ra hiệu quả.
Một số điều cần lưu ý khi lập kế hoạch bảo trì tòa nhà chung cư, văn phòng:• Thống kê rõ ràng các công việc cần làm trong quá trình bảo trì tòa nhà
• Thống kê đầy đủ các hạng mục cần bảo trì
• Lựa chọn các công ty bảo trì uy tín, chất lượng
• Đảm bảo tuân theo các quy định về bảo trì tòa nhà
• Dự trù ngân sách hợp lý
